Главная / Блог / Почему ипотека на загородную недвижимость обходится дороже ?

Почему ипотека на загородную недвижимость обходится дороже ?

Ноя, 2018
Загородный дом в кредит: основные сложности
Загородный дом в кредит основные сложности

Собственный дом в деревне остается только мечтой для большинства семей. И всё потому, что банки крайне неохотно идут на оформление ипотеки под залог загородной недвижимости.

Эксперты называют шесть причин, обуславливающих подобное положение вещей.

Причина первая: проблемы с объектом залога

Получить ипотечный кредит для покупки загородной недвижимости намного сложнее, чем под квартиру. Это обусловлено двумя критериями:

1. Низкая ликвидность.

Ни для кого не секрет, что продать городскую квартиру намного проще и быстрее, чем загородный дом или земельный участок. Именно поэтому загородная недвижимость в качестве объекта залога крайне непривлекательна для банковских структур.

Всё дело в том, что, когда заёмщик не в состоянии выполнять договорные обязательства, банк должен как-то компенсировать убытки. Для этого он реализует залоговое имущество. И сделать это следует как можно быстрее. Именно поэтому для кредитных учреждений представляют интерес только те объекты залога, которые будут реализованы в максимально сжатые сроки.

2. Сложности с оценкой.

Существует ещё одно обстоятельство, делающее загородную недвижимость непривлекательной для кредитования, – это сложность её оценки. Так, для типовых городских квартир разработаны алгоритмы оценки. Загородные же дома редко возводятся по типовым проектам.

К тому же объект загородной недвижимости состоит из земельного участка и дома. Таким образом, оценке подлежит не один, а сразу два объекта.

Причина вторая: повышенные требования к объекту залога

Как к загородным домам, так и к земельным участкам банки выдвигают множество требований: начиная с использованных для строительства материалов и заканчивая удалённостью от ближайшего города.

Однако присутствуют определённые факторы, наличие либо отсутствие которых оказывает отрицательное влияние на ликвидность объекта. Например:

1. Дом должен быть пригоден для проживания круглый год. Такая пригодность подразумевает:

  • наличие постоянного источника электроснабжения;
  • наличие водопровода;
  • отсутствие дефектов конструкций и инженерных систем;
  • установку системы отопления (газового или электрического).

2. Наличие подъездной дороги с твёрдым покрытием (либо её строительство должно быть предусмотрено в генплане развития территории).
3. Дом должен стоять на кадастровом учёте.

Таким образом, в качестве объектов залога не рассматриваются самовольно возведённые объекты, а также – объекты незавершённого строительства.

4. Крайне сложно оформить ипотечный кредит на покупку участка, расположенного в зоне предполагаемой многофункциональной застройки.

Именно поэтому ипотеку можно оформить для покупки земельного участка с уже построенным домом, на который уже имеются в наличии все правоустанавливающие документы. Финансирование строительства, как правило, осуществляется за счёт потребительских кредитов.

Причина третья: большой первоначальный взнос

Ещё одно серьёзное препятствие – сумма первоначального взноса, которая в разы превышает размеры взносов, вносимых при покупке жилья в многоквартирных домах. Так, в отдельных случаях, этот показатель может достигать сорока (и более) процентов от договорной цены объекта.

Причина четвёртая: высокая стоимость обслуживания кредита

Как правило, процентные ставки по кредитам, выданным под покупку загородной недвижимости, на два — три процентных пункта выше, чем по обычным. По состоянию на сегодняшний день стоимость такого займа варьируется в пределах от 10,5 до 13 %.

Справедливости ради, следует отметить, что в редких случаях условия кредитования практически не отличаются. Например: застройщик и банк – партнёры.

Главными факторами, способными изменить в меньшую сторону стоимость ипотеки, являются:

  • во-первых, категория заёмщика. Если последний является зарплатным клиентом банка, он может рассчитывать на скидку в размере до 0,5 процентных пункта;
  • во-вторых, размер первоначального взноса. Чем больше внесённая сумма, тем большую бенефицию предоставит клиенту банк.

Причина пятая: повышенные требования к заёмщику

Программы «городского» и «загородного» кредитования отличаются ещё и по требованиям, выдвигаемым к заёмщикам. Поэтому нередки случаи, когда банки отказывают клиентам с высоким уровнем доходов.

Как правило, главным критерием оценки является положительная кредитная история клиента. Именно этим соображением в первую очередь руководствуется банк, принимая решение о выдаче займа.

Причина шестая: земля и дом неразделимы

Однако наиболее распространённой причиной отказов является не личность заёмщика, а правовой статус объекта. Рынок загородной недвижимости изобилует домами, оформление которых (с юридической точки зрения) произведено неправильно. Даже если не оформлять ипотеку, а просто продать такой дом, его сперва следует вывести из «серой зоны».

Ещё одним немаловажным обстоятельством является необходимость оформления залога сразу на два объекта (и на дом, и землю). Таким образом, автоматически возникают вопросы к ликвидности земельного участка (его стоимости и юридической чистоте).

Доходит до парадоксов: даже если первоначальный взнос перекрывает своим размером стоимость земельного участка, ипотека всё равно оформляется и на участок, и на дом, поскольку считается, что дом не может «висеть в воздухе», т. е. он расположен на этом участке. Таким образом, обременение должно быть наложено сразу на два объекта.
Тем не менее, все проблемы и сложности решаемы. Главное – желание и грамотный подход. Подойдите к выбору дома осознанно, проверьте все документы не один раз. У владельца обязательно должна быть выписка из ЕГРН, а дом и земля должны стоять на кадастровом учете. Тогда с оформлением дома в кредит не должно возникнуть проблем.

Подписывайтесь на нашу рассылку
Пару раз в месяц мы будем присылать Вам интересные статьи. В любой момент вы сможете легко отписаться от нее.
Нажимая кнопку, вы даете согласие на обработку персональных данных.
Читайте также